罗桂连：水务行业如何利用REITs盘活存量资产？

2014 年12 月12日，吉宝企业将2001年起开始培育的数据中心业务通过吉宝数据中心REIT上市，募资5.129 亿美元。发起人是吉宝信通，承诺REIT有资产优先购买权。管理人是吉宝数据中心管理公司，由吉宝信通与吉宝资本各出资50%组建。截至2020年底，管理资产规模33.50亿新元，资产负债率36.2%，加权平均债务成本1.6%。每信托单位净值1.19新元，年底收盘价2.81新元，市净率2.36倍，淡马锡控股间接持有22.97%。上市以来，持有人累积综合收益率为311.6%，最近2年的综合收益率59.8%和38.4%。18项成熟资产的平均出租率高达97.8%，平均租赁期限6.8年，13项资产满租。数据中心开发运营平台“吉宝数据中心控股公司”、投资管理平台“吉宝资本（管理人与基金）”、吉宝DC REITs的协同发展，支撑吉宝的数据中心业务形成综合性竞争优势和行业领先地位。

受托人每年按管理物业资产价值的0.015%计算收取受托费，每月最低金额为1.5万美元。管理人的收费包括5个部分：按管理资产价值的0.5%计算的年度基本费用；按当年净物业收入的3.5%计算的绩效费；按当年收购资产价格1.0%计算的收购服务费；按当年出售资产价格的0.5%计算的出售服务费；按开发新项目的项目建设成本的3.0%计算的项目开发管理费。

“目前国内的公募REITs有一个很大的问题是，公募基金在其中承担的责任太大，但是现在没有这个能力，未来也永远不会有这个能力，承担公募REITs的主动管理责任。”罗桂连指出。

国内有的企业也做得非常好，比如越秀集团。越秀集团于1985年在香港成立，已形成以金融、房地产、交通基建、现代农业为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系。越秀集团控有越秀金控(2000.7.8)、越秀地产（1992.12.15）、越秀房托基金（2005.12.21）、越秀服务（2021.6.29）、越秀交通基建（1997.1.30）、越秀交通公募REITs（2021.12.15）等六家上市平台。

越秀房地产投资信托基金于2005年12月在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。专注于主要作办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业，并争取收购带来可观现金流及回报的物业，与物色透过营运优化取得更高收益增长的商机。2021年完成越秀金融大厦收购，截止2021年末，总资产 438.62 亿元、物业产权面积 118.3 万平方米，较上市时分别增长约 10.5 倍和 7.4 倍，成为香港及新加坡上市房产基金中所持中国内地资产规模最大的REITs。

罗桂连表示，从越秀集团的例子来看，资产证券化只有起点没有终点，只有更优没有最优。

REITs的八大比较优势

公募REITs和上市公司主要区别在于公募REITs有强制分红和税收优惠，估值显著高于上市公司的。罗桂连总结了公募REITs的比较优势：

一是筹集项目资本金。通过REITs盘活存量成熟不动产资产，投资主体转让存量资产所获得的收入是自有资金，可以用于新建项目的资本金和其他用途。

二是重构投融资模式。运用REITs，持续盘活进入成熟期的存量资产，可以形成建设期、资产培育期和成熟期的多元化融资方式的顺利切换，显著降低项目全生命周期的融资难度和融资成本。

三是降低财务风险。用好REITs，可以将部分存量债务随存量资产转移出表，还可以通过存量资产的价值重估和价值实现提升股东权益，显著降低资产负债率和财务风险。

四是维持主动管理权益。原始权益人发起设立并主动管理REITs，将其精心培育的成熟优质不动产资产，及时顺畅转移给自己管理的REITs，还持续享受经营性收益和资产增值收益，收取合理水平的管理费。

五是资产转让更便利。如果原始权益人有良好的市场声誉，能得到REITs投资者的广泛认可，只要按照REITs的资产收购流程走程序，即可按出售计划并以合适的价格，顺畅地转移给自身控制的REITs，程序便利可控且转让价格合适。

六是资产估值更高。通过REITs盘活存量成熟不动产资产，资产估值能显著超过直接出售物业或向中小投资者散售产权等传统方式，如果能落实税收支持政策，估值优势更加显著。

七是培育资本运作平台。REITs可以合并和分离，可以出让现有资产，还可以扩募收购新资产，实际上是永续经营的资产管理和资产运作平台，提高投融资和资本运作的主动性、多元化和可控性。

八是助力“强者恒强”。REITs支持重资产投资主体走向轻资产经营模式，支持具备综合能力优势的强主体并购较弱的同行，是助力行业领先企业“强者更强”的重要推手，有利于提高不动产行业的总体运营效率。未来，如果供水行业把REITs玩转了，供水企业就可以开始并购，就可以进步提高供水行业的集中度和运营管理水平。

国内针对基建REITs试点出台了一些政策，做了14单产品，已经有20单进入程序。一个重要的问题是基金管理公司在交易结构中的地位很重要，但是缺乏足够的能力。首批9单因为有先发效应，大家特别看好，包括整体的发行和溢价很高。比如富国首创REITs当时发行之后，对首创环保集团的股票产生了很大的影响，股价翻了一倍。

国内公募REITs的五大创新方向

罗桂连最后总结了国内公募REITs发展的创新方向。

一、定型REITs的交易结构。目前采用“公募基金+ABS”双层结构，虽然满足尽快启动试点的阶段性需要，但增加了法律关系、治理机制、职责划分、信息披露的复杂性。REITs作为公开上市的证券，不宜长期存在纯通道性质的结构层次。不论未来是采用公募基金、上市公司、集合信托作为产品载体，承担主动管理法律责任的受托人，应当是作为行业龙头企业的原始权益人或其控制的子公司。如果继续采用公募基金作为载体，则需要专门设立管理REITs基金的管理人（受托人）业务牌照，原始权益人或其子公司按要求申请业务资质。

二、提供坚实法律保障。目前REITs的发行监管依据是证监会发布的部门规章，法律位阶较低，对各方主体的行为约束和利益保护力度不够。REITs作为公开交易的证券，需要更加坚实的法律基础。根据产品发展需要，修改《公司法》《基金法》和《证券法》，制定《REITs条例》，对REITs的设立、募集、管理、融资、投资、估值、治理、信息披露、税收优惠、监督管理等方面，予以全面明确规定。

编辑： 赵凡