北京市印发“十四五”时期城市更新规划 四方面完善市政供给体系

(二)以轨道站城融合为抓手，带动存量资源提质增效

结合轨道交通在建线路、市郊铁路重点项目，聚焦轨道微中心建设，促进站点与周边存量商业、办公、居住等功能融合，补充公共服务设施，创造优质的城市公共空间，增加地区活力，提升城市品质。通过“轨道+土地利用”“轨道+服务设施”“轨道+地下空间”“轨道+公共空间”“轨道+建筑设计”等模式整合公共资源。以西单更新场站城一体化更新改造为示范，从交通流线组织、站城融合功能完善、城市品质提升等方面对存量资源进行盘活，提升轨道站效能，对站点及其周边场地进行一体化设计、运营及管理，实现区域功能的整体提升和环境品质改善。借鉴东京轨道交通站点带动周边城市更新经验，重视站点更新带动周边地区的开放空间营造，强调土地复合利用和高强度开发，围绕轨道交通站点开展城市更新工作。

(三)以重大项目建设为龙头，统筹周边地区城市更新

结合大型公共文体设施、公共活动中心、公共空间等重大项目建设，推动周边地区老旧楼宇与传统商圈、老旧厂房与低效产业园区提质增效，促进区域整体功能和环境品质提升。以京张铁路遗址公园利用京张铁路入地后释放的地上空间建设带状城市公园为样板，通过绿色公共空间建设带动区域城市更新。梳理重大项目周边地区城市发展需求，摸清周边地区配套设施短板，研判存量资源更新改造的可能性，提出更新改造的范围和内容，借助城市重大项目建设的机遇统筹推进周边地区城市更新。

二、市场主体，畅通企业多方参与渠道

充分发挥市场机制作用，切实算好城市更新资金账、讲清城市更新收益账，特别是给群众带来的收益，充分调动各方参与积极性，畅通社会资本参与路径，鼓励资信实力强的企业和主体积极参与城市更新，深化微利可持续和成本分担机制，形成多元化更新模式。以市场为主体，发挥国企引领作用，联合市属国企、央企和社会机构等共同成立城市更新联盟，通过举办城市更新论坛和召开项目推介会推进社会主体共商共议，参与城市更新。

(一)多种形式盘活国有资产，发挥国企带动作用

针对不同类型国有企业，鼓励多元的国有资产盘活利用。鼓励国企从市场端进入参与城市更新，多种形式盘活沉淀国有资产。鼓励国企带头构建公平公开的市场竞争机制，引入市场主体实施城市更新，探索形成国企与多元社会主体合作的实施模式。按照留白增绿一批、升级改造一批、统筹规划一批、配套服务一批分类推进土地统筹利用，推动解决历史遗留问题，提高资源利用效率，增强服务功能，提升发展质量。建立国企与属地政府自有房屋土地台账信息共享机制，有序推动闲置房产、低效用地等资源盘活利用，更好提升民生服务保障水平。例如，金隅集团将天坛家具疏解后的存量老旧厂房进行改造升级，打造以“大信息及智能制造”为产业方向的科技创新园区，成为主动疏解非首都功能、有效利用老旧厂房、转型升级发展高精尖产业的标志性项目。鼓励国企统筹自身资产，制定跨行政区的资产统筹发展规划， 主动与各区发展规划对接。加强土地资源分类管理使用，鼓励实施同区域不同企业、同企业不同区域增减挂钩、指标统筹。加强对国企土地和房屋资源的管理和使用评估，建立年度评估机制。鼓励国企将低效利用的产业用地优先用于科技创新和高精尖产业项目。规范利用国企自有土地，加强政策性住房保障和改善民生。

(二)畅通多种渠道更新路径，激活市场主体活力

鼓励市场主体以自有资产盘活、重资产收购、轻资产运营、更新资本引入等多种渠道开展城市更新，激活存量资产经济价值。加大城市更新领域的投资力度，鼓励多种市场化合作模式并存，实现低效资产提升成为运营型高效资产，实物资产升级成为金融型资产。鼓励用好资产证券化工具，打通“投资—运营—退出—再投资”的完整链条，形成良性投资循环，激发市场主体投资活力。

鼓励市场主体加强腾退空间和老旧楼宇改造利用，促进高精

尖产业发展。鼓励市场主体以多种方式参与老旧小区改造，包括提供专业化物业服务、“改造+运营+物业”、作为实施主体参与等途径。

鼓励市场主体充分挖潜低效自有资产，通过腾挪、置换、整合等方式，推动自有资产升级转型，发展国家及本市支持的新产业、新业态及相关配套功能。鼓励市场主体通过存量资产的功能转型和设计提升，提升物业价值后销售或持有运营实现资金平衡，针对项目前期资金需求量大的特点，加强长效低息金融信贷政策支持。鼓励市场主体通过合作、租赁等途径开展存量资产的轻资产运营，通过专业化运营提升资产品质和盈利能力，实现可持续增长，针对项目筹备、建设、运营各阶段的融资需求特点， 加强全生命周期配套金融政策支持。鼓励市场主体积极与城市更新基金等外部资本合作，培育基金助力的城市更新模式，推进存量资产高效盘活。推广新街高和以基金为平台推动楼宇基金化更新经验，推动国企、地产方、原运营方等多方合作，形成一致利益诉求，共同推动项目发展，发挥专业资产管理企业的优势，通过提高运营质量，提高租金，减少运营支出等途径提高资产价值。

三、居民参与，培育基层共同缔造精神

加强街道乡镇党建引领基层治理，改造前问需于民、形成共识，改造中问计于民、达成共建，改造后问效于民、实现共赢， 构建综合协同、良性互动的城市更新治理体系。

(一)党建引领基层治理，政府引导社会共建

充分发挥基层党组织作用，加强街道、社区党组织对物业服务企业、业主委员会的指导和引领作用。做实做强基层党支部， 设立社区党员议事会或小区党支部，组织动员业主委员会、物业服务企业、小区业主和居民等不同群体中的党员积极参与居住社区更新改造，完善基层党组织负责人联系协调机制。充分发挥居民中党代表、人大代表、政协委员、党员及其他优秀分子的组织、宣传、凝聚、服务群众带头作用，引导居民依法履行职责。借鉴石油共生大院搭建多元主体协作平台共商共议经验，以“城事设计节”为主要载体，充分调动政府、居民、市场、专家学者等力量，共商共议，持续提升地区单位和居民的参与度和治理水平。

编辑：赵凡