四平市城市防洪工程建设对土地增值的影响研究

邵兰霞¹ 钱明达²

吉林师范大学旅游与地理科学学院¹ 吉林 四平 136000

四平市第三建筑股份有限公司² 吉林 四平 136000

内容提要：四平市城市河道防洪工程的建设，一方面改善了城市河道的防汛能力，另一方面也改善了城市环境面貌，提高了环境质量，是城市生态环境改善的重要方面，促进了城市土地的有效增值，带动了城市房地产业的发展。

关键词：防洪工程、土地增值、城市环境

Researching the Infection that City’s Flood Prevention Program in Siping to the Land Volume Increase

1．四平市自然概况

　　四平市是吉林省四平市的政治、经济、文化中心，城区地处124°16¢33²-124°34¢32²E，42°57¢14²-43°15¢15²W，位于松辽平原东部，是吉林省的南大门，辖四县两区。城区面积407平方公里，建成区面积32平方公里。2002年统计城区总人口57万人，常驻人口50万，非农业人口43万。
　　四平市属于北温带大陆性气候，四季分明，春季干旱多大风，夏季炎热多雨，秋季晴朗、日温差大，冬季严寒。最低平均气温-14.8ºC，最高平均气温23.6ºC；极端最高气温36.6ºC、极端最低气温-34.6ºC；多年平均气温5.9ºC。多年平均降雨量659.4mm，最大年降雨量1008mm，最小年降雨量404mm，6-9月降雨量占年均降雨量的75%，多年平均水面蒸发813mm；平均无霜期140天左右，最大冻土深度1.50m，主要风向SSW、SW向，最大风速35m/s。
　　城区河流为条子河流域的支流——南河和北河，二河在城区西北部汇合，汇合后称条子河。条子河上游（北河）及其支流——南河环绕城区南北，自东南向西北蜿蜒流过，属辽河流域招苏太河水系。条子河天然河道蜿蜒曲折，河道比降陡，冲淤严重，河床不稳定，占地较多。且防洪能力低，据《四平市志》记载，从1909-1998年有90年间，先后发生洪水灾害16次，均造成不同程度的损失。

2. 城市防洪工程及其环境影响评价
　　城市防洪工程的范围为：南河自山门公路桥上游1.6km至两河汇入口，条子河干流（北河）自东环路桥上游0.35km至两河汇入口下游1.0km。河道改造工程全长23.675km。
2.1 条子河自然状况
　　条子河是流经四平市区的主要河流，为招苏太河水系支流，发源于梨树县石岭镇上游蓝家沟，南河汇入口以上俗称北河，流域面积为177.81km²，上游建有下山台中型水库，200年设计，千年校核，万年加成40%保坝，控制流域面积62.7km²，下山台水库至南河入口区间面积为115.1km²。北河防洪工程治理天然河道长度为12.70km,河底高差21.2m，平均坡降为1.67‰。南河流经市区南部，为条子河支流，流域面积89.08km²,上游建有塔山小型水库，控制面积12.0km²，设计标准为50年，300年校核，水库下游至入口处区间面积为77.08km²，治理河道长度为16.10km,河底高差34.15m,平均坡降2.12‰。南、北河上游均为山区，中下游为丘陵、平原地带。山区天然植被为次生针阔混交林，中下游多为农田，其中绝大部分为旱田；土壤大部分为壤土的轻壤土，适宜耕种。

表　条子河流域特性表

控口位序

流域面积

区间（水库-控制口）

上游水库

备注

合计

干流

支流

面积

河长

坡降

库名

控制面积

第一控口

148.13

148.13

85.43

6.6

3.05‰

下三台

62.7

第二控口

266.89

177.81

115.11

16.9

1.42‰

下三台

62.7

89.08

77.08

18.5

2.2‰

塔山

12.0

　　整个条子河流域为羽状水系。南、北河均为常年性河，河谷为“U”型谷，由河床、河漫滩、一级阶地三个地貌单元组成。河流补给主要来自大气降水、地表径流、工业废水及生活污水。北河工业废水排放量大，污染严重；南河主要是生活污水，污染较轻。地下水为第四系粗砂层孔隙潜水，渗透性强。地下水与河呈季节性性互补，枯水期地下水补给河水，丰水期河水补给地下水。地下水年变幅为1-2m，受河水影响有不同程度的污染。

2.2 防洪工程总体布局方案
　　防洪工程体系有：堤防工程、河道整治（防冲、防淤）、跌水工程、排水涵洞工程支流回水堤工程及桥梁工程。
　　新建河岸堤防27.6km，河道基本保持原有河道走势，局部河道裁弯取直，缩短河长5.125km；纵断面达到10年洪水不冲不淤，100年洪水略有冲刷，为此进行了河底拓宽、减缓河道比降的跌水工程建设，堤防两侧修建穿堤排水涵洞21座，其中新建17座，布设桥梁33座，其中新建14座，拓宽两座。
　　防洪工程总体布局原则是：与城市规划相符合；实现流域规划、全面规划综合治理；少占耕地、美观适用、利于旧城改造和沿河地区土地开发利用。
2.3 环境影响评价
　　治理前的河道，条子河干流、支流无堤防，无护岸工程，河道不规整，冲於严重；环境质量差，成为生活垃圾及建筑垃圾堆弃场所，给城市环境带来负面影响。
　　治理后的河道两侧，环境优雅、美观、整洁；两岸护堤地绿化、美化，改善了城市环境、也减少了水土流失，城市空气质量明显改善；方便了沿河地区的交通，提升了两岸地区的土地价格，过去低劣的城市生活环境，变成今日房地产开发的黄金地段。
3. 四平市未来土地增值趋势
　　由于南、北河河道工程的实施，美化了城市环境，改善了城市环境质量，为实现卫生城市奠定了坚实的基础，也为进一步实现生态城市打下良好基础，其环境效益是十分明显的。
　　沿河城市环境的改善，改变了过去城市土地价格趋势，形成了新的城市增长动力，改变了过去以主要街道为轴线的地价分配趋势，形成目前的以人居环境为核心的分布式地价模式，使这一地区楼面地价迅速提升。加之桥梁的修建，改善了过去封闭、不便的交通条件，特别是南河地区已成为房地产开发商及个人住房投资的热点。
　　随着房地产投资的加速，南河区的环境质量、商住条件、社会公共服务能力及相关基础设施的完善，土地增值的潜力和空间依然巨大，加之这一区域原住人口较少，旧房改造任务少，拆迁补偿费用低，减少了开发商及个人住房投资的成本费用，也是未来这一地区具有土地增值潜力与空间的原因。同时该地区属于新开发区，商业用房容积率限制因素尚有空间，物业价格上涨趋势明显。

　　但是考虑到最佳容积率的影响因素，沿河地区的应注意控制过渡开发，限制开发强度在物业开发的最佳密度附近，这是未来生态环境和社会效益的要求。根据边际效应理论（如图示），最佳容积率是随时间而变化的：当容积率增大时边际成本会上升，边际效益略有上升；当容积率增大时，边际效益会减小。同时，随着人们生活水平的提高，对生态环境因素的重视程度也相应提高，越来越要求较低的建筑密度和建筑高度，最佳容积率的变小的趋势。
　　因此，在现阶段的房地产开发中城市规划及相关部门应在宏观上控制该地区的最佳容积率，以保证该地区人居环境的良性发展和环境的优化。

4. 四平市房地产开发应采取的措施
　　房地产是国民经济发展的支柱产业，在现代城市化进程飞速发展时期，房地产业以迅猛的速度在发展，四平市作为中等城市，其城市规模有限，加之地处中温带半干旱地区，春季多大风天气，为保证城市健康有序地发展，必须在注重城市经济效益的同时加强城市环境管理，特别是房地产开发的管理，以保障城市土地合理增值，促进城市环境的可持续发展。南河是目前四平市房地产开发的热点地区之一，其原因更多地依赖于南河防洪工程的实施，河道的治理使区域环境大大改善，南河处于城市上风向，空气污染程度小，自然和人工植被覆盖率较高，素有“苗圃”之称，加之工业企业少，多为轻纺工业，在河道防洪工程完成后环境质量大大提升，成为房地产开发的热点地区之一。四平市南河地区房地产开发就注意采取适当的措施，以促进城市环境改善及城市土地增值。
　 ⑴ 实行梯级开发，不能一哄而上。在现代城市发展中应注重保持良好的城市生态环境，基础设施与环境建设及房地产开发相结合，以促进土地的有效增值和房地产业收益的持续增长。
　 ⑵ 房地产开发与小区生态环境建设相结合，改善河道水环境质量。加强小区的绿化和美化，完善小区功能，建设宜人的住宅环境，坚持以人为本的环境建设原则，促进优美和谐的、可持续的人居环境建设，保障土地资源的合理利用，治理南河水污染问题，特别注重水环境的非点源污染研究，避免人居环境恶化,降低环境质量。
　 ⑶ 合理规划、城市绿地与房屋开发有机结合。创造环境优美、功能齐全、设施完备的人居环境，保障土地合理增值。注重城市建设中的合理的容积率，保障环境功能的发挥，有利于提高土地价值。
　　总之，四平市防洪工程的建设改善了城市环境质量，特别是南北河地区的环境质量，促进了土地增值，提升了城市房地产业的效益。这也进一步认证了城市防洪工程改善给城市带来的经济与环境效益，也为四平市建设生态城市打下良好的基础。但城市主管部门必须做好规划与管理，保障土地合理增值，避免城市生态环境功能减弱，造成城市土地市场增值趋势的回落。

参考文献

[1] 吉林省四平市河道防洪工程可行性研究报告，吉林水利堪测设计院，2000年；
[2] 四平市城市总体规划，1998年；
[3] 四平市志，2000年。

Abstract: The program of rivers flood controls in Siping had improved city’s river flood prevention power, visage and surroundings’ quality. It is very important partition to city’s ecology environment. It has promoted the land’s volume of city, and dived real estate development.

Key word: Flood prevention program; Land increment; Lity circumstance.

论文已于2005年第六期发表于东北水利水电。